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내게 맞는 임대사업은‥1억 있으면 도시형 생활주택ㆍ오피스텔…

세모네모 0 2,572 2014.12.04 16:51

5천만원 미만은 고시원…
도시형 생활주택 주차장요건 완화
업무용 오피스텔 주택수 포함 안돼
고시원, 분양자 전원 동의 얻어야



 




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'49 대 1'.

춘래불사춘(春來不似春)과도 같은 요즘 분양시장에 믿기지 않는 청약경쟁률이 나왔다. 대우건설이 지난 11~12일 분양한 서울 송파구 신천동의 '잠실 푸르지오 월드마크' 오피스텔이 그 주인공.89실 공급에 몰려든 청약자만 4369명에 달했다.

지난달 한원건설이 관악구 신림동에 분양한 서울시 도시형 생활주택 1호 상품인 '아데나534'(194채)도 3.5 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 당시 1억4900만원짜리 주택에 한 명당 평균 5채,많게는 12채를 신청한 청약자가 등장했을 정도로 '큰 손'들이 대거 가세했다.

1억원 안팎의 투자비용으로 매달 고정적인 임대수익을 기대할 수 있는 수익형(월세형) 부동산에 뭉칫돈들이 몰려들고 있다. 시세차익을 노리는 부동산 투자시대는 저물고 있다는 방증이기도 하다. 투자열기에 부응하듯,상품의 종류도 다양해졌다. 월세형 부동산의 전통적인 대표주자 오피스텔,상가에 이어 도시형 생활주택과 고시원 등이 새로운 다크호스로 등장하고 있다. 선택의 폭이 한층 다채로워진 만큼 개별상품의 특성을 면밀히 따져봐야 투자수익을 극대화할 수 있다는 것이 전문가들의 한결 같은 조언이다.

◆도시형 생활주택,규제 완화로 '날개'

요즘 월세형 부동산시장을 주도하는 상품은 단연 도시형 생활주택이다. 빠른 속도로 늘어나는 1~2인 가구 수요를 겨냥,국토해양부가 지난해 첫 도입한 도시형 생활주택은 전용면적 85㎡ 이하로만 구성된 초소형 주택을 말한다. 세대 내 욕실,화장실,주방이 모두 포함된 완전한 주거기능을 갖추고 있다. 세대 내 주방을 설치할 수 없는 고시원이나 주차장 설치기준이 까다로운 오피스텔 등에 비해 상품 경쟁력이 훨씬 뛰어나다는 평가가 나오고 있다.

예컨대 지하 6층~지상 13층 규모로 설계된 오피스텔을 도심형 생활주택으로 변경할 경우 지하 주차장을 크게 줄여도 되기 때문에 지하 2층~지상 13층 정도면 건축이 가능하다는 게 업계의 설명이다. 지하 4개층만큼의 건축비가 감소돼 수익률도 그만큼 높아진다. 한 개 단지 내 공급 세대수는 20채부터 299채까지 가능하다. 통상 전용면적은 13.2㎡~19.8㎡(4~6평) 정도로 꾸며진다. 분양가는 1억~1억5000만원 선이 일반적이다. 수익률은 위치에 따라 차이가 있지만 통상 연간 7~8% 선이 가능하다.

규제완화도 속속 이뤄지고 있다. 국토해양부는 최근 도시형 생활주택의 규모를 20~150채 미만에서 20~300채 미만으로 확대해 문호를 대폭 개방했다. 서울시도 150채 미만의 도시형 생활주택에는 지구단위계획을 수립하지 않고,사업승인만으로 신축이 가능하도록 규제를 완화했다. 이렇게 되면 건축기간이 평균 3~4개월 정도 단축된다. 도심지 역세권 등의 자투리 땅을 매입,직접 개발에 나설 수도 있는 환경이 조성된 셈이다.

◆오피스텔 · 고시원 투자도 매력적

형태는 유사하지만 주택으로 분류되는 도시형 생활주택과 달리 준(準) 주택인 오피스텔과 고시원도 유망한 투자상품으로 떠오르고 있다. 고시원은 투자비용이 3000~5000만원 선에 불과한 소액투자 상품으로 각광받고 있다. 주차대수 설치기준도 연면적 134㎡당 1대 등으로 도시형 생활주택이나 오피스텔보다 건축비용이 적게 들어간다. 수익률도 그만큼 높아 연평균 8~12%에 달한다. 다만 개별 주방과 세탁실 등을 설치할 수 없어 거주여건은 상대적으로 열악한 편이다. 주차공간 부족도 단점이다.

오피스텔은 바닥난방을 전용면적 85㎡까지 확대한 데다,주방 · 욕실 설치가 가능해 주거상품으로 급부상하고 있다. 고시원이나 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설이어서 주택 수에 포함되지 않는다. 청약저축 통장에 가입할 수도 있고 청약 시 무주택기간을 인정받아 가점을 높일 수도 있다.

부동산정보업체 부동산114의 김규정 팀장은 "서울 강남권이나 여의도 일대를 비롯해 용산 · 종로 등 도심권,분당 · 일산 신도시 등이 수요가 두터워 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 지역으로 꼽힌다"고 말했다.

주거용 상품은 아니지만,상가 투자에 대한 관심도 꾸준히 이어지고 있다. 상가는 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 수도권 택지지구의 단지 내 상가나 판교,광교신도시 등 인기지역의 근린상가,선임대 상가 등을 눈여겨 볼 만하다.

◆등기방식,세제혜택 꼼꼼히 따져야

수익형 부동산 투자에 앞서 짚어봐야 할 주의점도 적지 않다. 우선 고시원의 경우 구분등기가 되지 않고 지분등기만 가능한 상품이다. 고시원을 매입한 뒤 되팔 때는 반드시 분양자 전원의 동의를 얻어야 한다는 점을 반드시 유념해야 한다.

일부 분양상품은 '개별등기'라는 모호한 표현으로 투자를 유도하고 있어 자칫 상품의 성격을 정확히 모르고 투자했다가는 매도 시 낭패를 볼 수 있다.

오피스텔은 세제요건을 잘 따져봐야 한다. 주거가 아닌 업무시설로 분류되지만 사실상 주택으로 사용할 때는 실질과세 원칙에 따라 주거용으로 분류되기 때문이다. 오피스텔 외에 주택을 보유하고 있다면 다주택자로 분류돼 1가구1주택 비과세 기준에서 제외되므로 세금부담이 크게 늘어나게 된다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com

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