Q&A

전세, 월세 계약시 주요 사기 유형

세모네모 0 4,732 2014.12.04 16:49

전세, 월세 계약시 주요 사기 유형


 


 



① 건물 관리인의 이중계약


     오피스텔 등 주거용 건물의 건물관리인이 임대인으로부터 월세로 임대계약을 위임받고 임대인에게는 월세계약을,    임차인에게는 전세계약을 이중으로 체결하여 전세보증금을 가로채고 도주.  * 판례에 따르면 이 경우 임대인의 책임을 60% 이상으로 산정함.


 


중개업등록증, 신분증 위조


   무자격자가 중개업등록증 또는 자격증을 대여 받아 부동산중개사무소를 차리고, 다른 사람과 공모하여 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤,   중개업자와 집주인으로 신분을 위장하고 여러 전세 구입자와 중복계약을 체결하여 전세 보증금을 가로채고 도주한다.


 


 ③ 월세자가 전세로 내주는 사건


     월세로 임대차 계약을 체결한 사기꾼이 임대인의 신분증을 위조, 소유자로 가장한 다음 다른 임차인에게 전세계약을 체결하여  전세보증금을 가로채고 도주한다. 


 


거짓정보 제공


    중개업자가 임대차 중개 시 중개대상물의 하자를 정확하게 설명하지 않고 중개하여 임차인에게 피해(소음, 누수 등) 유발.


 


 ⑤ 경매 물건


곧 경매로 넘어갈 건물을 계약하는 경우.


 


 


 


사기 주의사항 


 


 


임대인 주의 사항


 ① 위임장에 「전ㆍ월세 계약에 대한 모든 권한 및 보증금ㆍ월세징수 위임」한다는 포괄적 위임은 자제하고, 위임장과 인감증명서는 주기적으로 변경 관리 합니다.


(건물관리인에게 임대인의 인감증명서, 도장, 통장을 맡기고 임대차 관리 및 전ㆍ월세 보증금 관리를 포괄적으로 위임한 경우  전세사기 사건을 유발할 가능성이 매우 높고, 임대인에게 가장 큰 책임이 전가됩니다.)


 


 ② 건물관리인이 임대인 의사와 다르게 계약을 하지 못하도록 위임사항을 명확히 하고, 건물관리인이 보증금을 수령하지 못하도록 조치합니다.


     (임대차 계약시 임차인이 임대인과 통화한 후 계약하도록 하고, 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금)


 


 ③ 임대차 계약이 월세계약인지 전세계약인지 주기적으로 확인합니다.(전화, 현장 방문 등)


 


 ④ 건물관리인을 통하지 않고 하는 일반 임대차 계약 체결 시 임대인의 신분증을 위조한 전세사기가 발생되지 않도록 각별히 주의합니다.


 


 


 


임차인 주의사항


 


 사기의 특징


- 주변시세 보다 크게 싸거나 조건이 좋을 경우, 해당건물의 권리 관계, 위치, 환경, 소유자 등을 직접 확인함과 동시에 주변 사람들의 의견을 들어보고 결정합니다.


- 뭔가 서두르는 뉘앙스를 풍기는 경우 조심해야 합니다.


 


 


등기부등본 확인


'갑'구에는 임대인이 맞는지, '을'구에 근저당이나 가압류가 없는지 확인.


임대인이 제공하는 등기부등본은 위조됐을 가능성도 있기 때문에 하단의 주소로 본인이 직접 확인 하는 방법이 좋습니다.


등기부 등본 확인 방법 http://blog.naver.com/minho012/100126542205 


등기부 등본 보는 방법 http://blog.naver.com/minho012/100112713056


 


 


신분확인


● 중개업자 확인 (부동산 중개업자의 경우)


중개업자와 거래 상대방의 신분을 확인하시고 거래하셔야 안전 합니다.


- 등록된 중개업자 인지 여부는 해당 시ㆍ군ㆍ구청 중개업무 담당부서에서 확인합니다.


  (신분증, 등록증 위조여부 및 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증, 중개업자의 성명ㆍ주소ㆍ주민등록번호, 전화번호 등)


 


소유자 확인 (소유권자의 경우)


임차건물 소유자가 맞는지 반드시 확인한 후에 계약금, 중도금, 잔금을 거래 상대방에게 지급합니다.


(신분증, 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 서로 대조 확인)


신분증을 위조한 경우 진위여부 확인이 곤란하므로 다양한 방법으로 상호 대조하며,


소유자등이 신분확인에 미온적인 경우라도 조급하게 서둘지 말고 확인하는 것이 중요합니다.


 


위임 사실 확인 (대리인의 경우)


건물 소유자로부터 위임 받은 자와 계약을 체결할 경우 위임여부 확인 (특히조심)


위임장+인감증명서 필수


- 위임장 확인 및 위임장 상에 인감도장과 인감증명서상에 인감도장 일치 확인


- 인감증명서의 위조여부 확인.  http://www.egov.go.kr/ingam/ingam.jsp?img=031 에서


     확인 또는, 주민센터 방문하여 인감 증명서 진위여부 확인.


    기타 확인 방법은 http://blog.naver.com/jazzroi/30083194947 여기 참고


- 소유자에게 위임사실ㆍ계약조건 등 직접 확인


 


 


 


④ 건물 상태 확인


- 계약하기 전에 임차하는 건물의 상태, 구조, 환경 및 누수 등 하자 여부를 낮 또는 조명이 밝은 상태에서 꼼꼼히 확인 합니다. 사전 파손된 부분, 요구할 부분을 확인하고 요청 합니다.



 


 


⑤ 계약서 작성


전기,수도요금 등 관리비 명시



다가구 주택의 경우 전기요금과 수도요금이 통합되어 계산되는 경우가 많죠.


금액을 어떻게 계산하는지, 관리비는 따로 있는지를 미리 확인해두어야


나중에 문제가 생기지 않습니다. 사소한 것 같지만 이것 때문에 이웃 간


나쁜 일이 생기는 경우가 굉장히 많답니다.


(전기요금, 수도요금, 주차요금, 난방비 기타 등등)


 


● 특약사항


"만기시 임차인 과실이 아닌경우는 배상하지 않음" 정도로 작성해두면 됨.


 


 


계약서 작성 방법


http://blog.naver.com/minho012/100124401741  참고


 


 


소유권자 명의 통장


소유권자 명의가 아닌 제 3자의 통장으로 입금하는 일은 절대 없어야 합니다.


가족이나 친인척이라고 호원장담을 한다고 해도 믿으면 큰코 다칩니다.


그러나 소유권자 명의의 통장이라고해서 안심할일도 아닙니다.


 


사례1.  동명이인의 대포통장까지 사용하는 치밀한 사기꾼도 있음.


사례2. 사기꾼이 진짜 집주인의 계좌를 임차인에게 알려주고.. 입금이 완료되면, 사기꾼이 진짜 집주인에게 전화를 해서 ..돈을 잘못보냈으니 밀린 월세 10개월 치 가량을 빼고 다시 자기 한테로 송금해 달라고해서 집주인이 사기꾼에게 재송금해주는 사건도 발생하였습니다.


사례3. 월세계약을 체결하면서 알게된 집주인의 개인정보를 이용해서 은행에서 집주인명의로 계좌를 개설하여, 제3자와 전세계약을 체결하고 전세금을 가로채고 도주함. 


 


 


⑦ 대리인이 알려주는 연락처


대리인이 주인과 연결시켜준다고하면서 폰에 저장된 번호로 전화통화를 해주는 경우는 사전에 모의한 일당들과 짜고치는 경우가 있으니, 다른 다양한 경로로 습득한 주인의 실제 연락처로 임차인이 직접 통화하는 것이 좋습니다.


 


  부동산 대필


복잡해 보이는 경우에는 직거래로 서로 거래 의사를 확인후에 공인중개사에 가서 부동산 대필을 신청합니다. 대필을 신청하기 전에 대필료를 누가 부담할지 사전에 협의 합니다. 보통 3~5만원이기 때문에 나오는 금액에, 임대인과 임차인이 반반 부담하셔도 좋을 것입니다. 등기부등본의 확인이나 권리분석은 별도로 요구해야만 해줍니다.


그러나 부동산 중개와는 달리 피해보상이나 보증보험등, 어떤 법적인 보호를 받는 것은 없습니다.  단지 황당한 계약을 방지하거나 보편적인 계약서 작성에 도움을 준다고 생각하시면 됩니다. 단순 서류 작성 도움 및 대필이기 때문에 중개수수료와는 구별되고 저렴한 편입니다.


참고로 원룸 대필료는 5만원 안밖, 중개수수료의 경우는 20만원 한도 입니다.


 


금액이 천만원 이상부터는 공인중개사에게 중개수수료를 주고 거래하는 것이 좋을 것 같습니다. 또는 본인이 적은 금액이라고 생각하는 돈은 이 글을 통해서 주의하시고, 큰금액이라고 생각되시면 공인중개사를 통해서 하는 것이 좋을 것 같습니다. 사기라는 것이 다양한 변종 수법이 등장하여, 마음만 먹으면 그 누구도 당할 수 있습니다. 공인중개사 통해서 중개받을 시에는 1억까지는 보상해줍니다. 수수료 20만원 아끼려다가 수천만원 날리게 될 수도 있습니다. 소탐대실이라고 작은것을 아끼다 큰것을 잃게될 수 있습니다.


공인중개사 통할시 주의점 : http://blog.naver.com/kikihiho/90107817483  


 


 


전입신고+확정일자


전입신고를 꼭 해야하냐? -> 이런 분들 있습니다.


전입신고를 하지 않으면 주택임대차 보호법으로 보호받기 힘듭니다. 전입신고없는 확정일자는 효력이 없습니다. 전입신고+확정일자를 받아놔야.. 나중에 건물이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 확률이 높아집니다.


전입신고 안할시 불이익 : 투표및 예비군훈련을 해당 지역에서 해야함.


                                     주택 임대차보호법에 보호받기 힘듬.


 


소액 보증금의 경우 : 보증금 200에 월세 35만원인경우.


 이런 경우는 그리 신경 안써도 됩니다. 전입신고를 하는 이유는 경매시 보증금을 법원으로부터 배당받기 위함인데 경매는 보통 일년 걸립니다. 이경우 6개월 월세만 안내면 총 210만원으로 보증금이 제로가 되기때문에 전입신고/확정일자 는 할 필요가 없을 듯 합니다.  


 


 


⑩ 보증금 받기 전에 다른 곳으로 전입신고


나중에 나갈때 보증금 받기 전에 다른 곳으로 전입 신고를 하게 되면  대항력 요건이 상실하게 되어 이미 받은 확정일자로 인한 우선변제권에도 효력을 미쳐서 우선변제권이 사라지게 됩니다. 예) 2011.06.31 계약 만료 인데 2011.04.15일에 보증금 받기 전에 다른 곳으로 전입 신고해버리면 대항력 요건 상실되어, 보증금이나 전세금 받을 법적 장치가 소멸됨. 

Comments

https://www.facebook.com/SNinteriordesign
http://pf.kakao.com/_FxaxhnC
https://blog.naver.com/semo_nemo8133